Уведомление о начале строительства: замена разрешению с 2019 года

С 1 марта 2019 года условия индивидуального строительства изменились: разрешение на строительство в большинстве случаев больше не требуется, однако необходимо уведомление. Если вы владеете землей и собираетесь строить частный дом, в котором можно жить круглый год и оформить прописку — эта статья для вас.

Содержание

Типы земель, на которых разрешено строительство
Разрешение на строительство: нужно или нет?
Куда подать уведомление о строительстве и какие документы нужны
Бланк уведомления о планируемом строительстве
Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)
Причины отказа в строительстве после подачи уведомления
Требования к дому, не требующему разрешения на строительство
После окончания строительства
Как подать уведомление о начале строительства через Госуслуги?
Разрешение на строительство хозяйственных построек
Сколько стоит подача уведомления о начале строительства

1. Типы земель, на которых разрешено строительство

В первую очередь разберемся, какой землей вы владеете. Это может быть земля под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или дачный участок. В первом случае всё проще, вы можете перейти к следующему пункту.

Что касается дач, само понятие “дачных участков” упразднено законом №217-ФЗ. Отныне существуют земли садовые и огороднические: на первых разрешено строить садовые и жилые дома, на вторых — только хозяйственные постройки, не являющиеся недвижимостью. Иными словами: если ваш участок входит в состав СНТ (садового некоммерческого товарищества), построить дом для капитального проживания и прописаться в нем можно. Если в ОНТ (огородного некоммерческого товарищества) — нельзя.

Для владельцев участка в СНТ есть пара нюансов. Случается так, что генплан развития ближайшего поселка или города предусматривает рост в сторону вашего участка, а СНТ имеет временный статус. В этом случае построить капитальный дом будет нельзя. Чтобы выяснить этот вопрос, обратитесь в БТИ, Юстицию или Градостроительную организацию, к которым относится ваше СНТ.

2. Разрешение на строительство: нужно или нет?

Итак, строительство капитального дома на вашей земле допустимо. Начинаем строить?

Согласно закону N 340-ФЗ, который внес поправки в Градостроительный кодекс, с 1 марта 2019 года разрешение для строительства не требуется. Однако необходимо уведомить администрацию дважды: перед строительством и после него. После уведомления о начале строительства администрация рассмотрит его в течение 7 дней и сообщит о возможности либо невозможности строительства.

3. Куда подать уведомление о строительстве и какие документы нужны

Подать уведомление можно тремя способами:

через МФЦ (многофункциональный центр);

заказным письмом;

через Госуслуги (на момент написания статьи функция доступна для жителей Москвы и МО, подробнее).

При подаче уведомления вам необходимы:

документ, подтверждающий право собственности на землю;

паспорт;

заполненный бланк (подробнее о бланке далее).

Также можно (но не обязательно) предоставить еще два документа, которые повысят вероятность положительного исхода:

ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), срок его действия — 3 года;

выписку из ПЗЗ (правил землепользования и застройки) вашего района.

Оба документа можно получить у архитектора района, их вам предоставят бесплатно в течение 30 дней после запроса.

4. Бланк уведомления о планируемом строительстве

Давайте разберемся, где взять и как заполнить бланк.

Скачать бланк можно здесь. Он взят из приказа Минстроя №591/пр, приложение №1.

Посмотрим, что внутри. Бланк содержит четыре раздела:

сведения о застройщике;

сведения о земельном участке;

сведения об объекте строительства;

схематичное изображение объекта.

Сведения о застройщике

Если вы — физлицо, в первом разделе необходимо заполнить пункты 1.1.1 — 1.1.3, указав:

ФИО;

место прописки;

паспортные данные.

Для юридических лиц указывается:

наименование;

место нахождения;

номер ЕГРЮЛ;

ИНН.

Сведения о земельном участке

В этом разделе указываем:

кадастровый номер участка;

адрес или описание местоположения;

документ, подтверждающий право собственности;

если у земли есть другие собственники, укажите их ФИО, размер доли, номер свидетельства о собственности;

вид разрешенного использования — эти данные вы найдете в документе аренды или права собственности.

Сведения об объекте капитального строительства

Вид разрешенного использования объекта: выберите “объект ИЖС” или “садовый дом”.

Цель подачи уведомления: строительство или реконструкция. В случае реконструкции укажите кадастровый номер строения и документы о праве собственности, данные о других владельцах.

Сведения о планируемых параметрах. Здесь укажите этажность, высоту, площадь застройки. В графе “Сведения об отступах” поставьте пометку, что прилагаете схему с отступами (ссылка или ссылка-якорь). Если у вас есть отклонение от предельных параметров и разрешение на него, укажите также реквизиты разрешения.

Сведения о типовом архитектурном решении. Если вы строитесь на территории, представляющей историческую ценность, укажите реквизиты типового архитектурного решения.

Схематичное изображение объекта

Скачайте пример схемы.

5. Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)

Схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) можно заказать либо сделать самостоятельно. Учитывая цены на ее изготовление — от 5000 до 20000 рублей — стоит потратить немного времени и сил. Нарисовать схему можно от руки или с использованием компьютерных программ — Paint, Gimp, Photoshop, AutoCAD и так далее.

Первое, что вам потребуется — ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Напомним, его можно получить бесплатно у архитектора района. Выглядит он примерно так:

Из ГПЗУ нужно взять сам чертеж. Если вы делаете СПОЗУ на компьютере, отсканируйте чертеж в наилучшем качестве, удалите лишнее, дорисуйте и допишите недостающее.

Что должно быть на СПОЗУ и какие требования к ней предъявляют?

Все требования и рекомендации изложены в том же приказе Минстроя №591/пр (скачать список требований). Приведем этот список с описанием.

Масштаб. СПОЗУ должна выполняться в масштабе 1:500. Если площадь вашего участка менее 1 га, то ГПЗУ имеет то же соотношение, что значительно упрощает дело при перерисовке, однако следите, чтобы масштаб сохранился при распечатке документа из вашей программы. Если же ваш участок занимает от 1 до 10 га, на ГПЗУ он будет изображен в масштабе 1:2000, и для СПОЗУ его придется уменьшить в 4 раза.

Формат. Схема выполняется на листе А3 или А4.

Графическая часть (рисунок)

Границы участка (уже есть на ГПЗУ).

Существующие капитальные постройки. Если среди них есть подлежащие сносу, их обозначают отдельно. Сараи, гаражи, бани и теплицы капитальными постройками не являются, отражать их на схеме не нужно.

Проектируемый дом.

Существующие инженерные коммуникации.

Подходы и подъезды к существующим и проектируемым капитальным постройкам.

Охранные и санитарные зоны, береговые полосы, публичные сервитуты. Вероятнее всего, ничего из перечисленного у вас не окажется.

Все это необходимо обозначить и подписать (см. пример). Также укажите отступы от заборов (или будущих заборов) и других зданий при их наличии.

Текстовая часть

Площадь земли.

Площадь застройки. Для расчета берутся все существующие и планируемые капитальные здания. Их площадь измеряется на уровне цоколя по внешней части здания (т.е. не изнутри). Крыльцо, террасы, площадь под зданием на опорах также включаются сюда.

Процент застройки. Это отношение площади застройки из предыдущего пункта к площади земли (не должен превышать 0,2).

Суммарная поэтажная площадь — сумма площадей каждого этажа (включая мансардный и цокольные, если потолок цоколя выше уровня земли на 2 м и более). Также сюда включают пространство между лестничными маршами шириной более 1,5 м.

Плотность застройки — отношение предыдущего пункта к площади земли. Максимум — 0,4.

Предельная высота зданий. Купола, шпили и башни учитываются в этом показателе; антенны, громоотводы — нет.

Этажность здания. Учитывается количество надземных этажей.

Также не забудьте подписать вашу схему, указать кадастровый номер участка и его адрес (хотя бы с точностью до поселка и СНТ).

Примеры СПОЗУ:

(stroimmaster.ru)

6. Причины отказа в строительстве после подачи уведомления

Наиболее распространенные причины отказа в строительстве:

участок принадлежит не вам;

участок не относится к ИЖС или садовым землям;

в Росреестре нет данных о границах участка.

Казалось бы, все просто. На практике оказывается, что уведомление заворачивают просто потому, что не успевают его проверить за отведенные 7 дней. Ведь если за это время ответ застройщику (т.е. вам) не пришел, это означает, что начинать строительство можно. Если же в итоге окажется, что земля не соответствует критериям, дом снесут за счет государства, а вам возместят убытки. Таким образом чиновники перестраховываются.

Также возникают проблемы из-за путаницы в терминах: согласно Земельному кодексу, нельзя строиться на землях сельскохозяйственных угодий. Поэтому чиновники иногда отказывают в строительстве на землях сельскохозяйственного назначения, хотя это совсем другое понятие и подобного запрета в Земельном кодексе нет.

Решения данной проблемы пока не найдено, будем надеяться, что со временем все придет в норму.

7. Требования к дому, не требующему разрешения на строительство

С 1 января 2019 года также вступили в силу требования к дому:

не более 3 надземных этажей;

высота до 20 метров;

дом не разделен на самостоятельные объекты недвижимости;

состоит из комнат и бытовых помещений, предназначенных для удовлетворения нужд жильцов.

Последний пункт означает, что построить по уведомительной схеме таунхаус и жить в нем двумя или более семьями вы не сможете. Если вы планируете строить дом, превышающий данные требования, вам придется получить стандартное разрешение.

Иных требований к дому нет, однако существуют СНиПы — санитарные нормы и правила строительства, которые необходимо соблюдать, иначе могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности. Подробности смотрите в СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

8. После окончания строительства

Когда строительство завершится, вам снова нужно уведомить администрацию. На строительство закон отводит 10 лет. Если за это время вы не подадите уведомление об окончании, будет считаться, что уведомление не направлено.
Так же в течение 7 дней ваше уведомление будет рассмотрено, по итогам к вам отправят комиссию, которая посмотрит ваш дом и оценит его соответствия требованиям.

Если ваш дом вдруг насчитает более трех этажей или нарушит правила строительства, его предложат снести.

Если же все окажется в порядке, ваши документы передадут на регистрацию права собственности, по окончанию выдадут выписку из ЕГРН, и квест можно будет считать завершенным.

9. Как подать уведомление о начале строительства через Госуслуги?

Для жителей Москвы и Московской области доступна подача уведомления через сайт Госуслуг. Зайдите на https://uslugi.mosreg.ru/ и откройте меню (значок в виде трех горизонтальных белых полос слева вверху сайта):

Выберите пункты “Земля и стройка” — “Строительные работы” — “Уведомление планируемом строительстве объекта ИЖС”.

Выберите муниципалитет, к которому относится ваш земельный участок.

Затем выберите “Получить услугу”.

В “Подробной информации” выберите подходящие вам варианты — например, в “Категории заявителя” можно выбрать физическое лицо, ИП или юридическое лицо. Нажмите “Заполнить форму”, затем заполните форму согласно инструкциям в форме.

10. Разрешение на строительство хозяйственных построек

Все описанные выше процедуры относятся только к капитальным домам. Если вы хотите построить баню, гараж, сарай или другую постройку, получать для этого разрешение не требуется. Все это при условии, что они не будут использоваться в коммерческих целях.

11. Сколько стоит подача уведомления о начале строительства

Формально это бесплатно. Если вы захотите заказать оформление документов, это обойдется вам в сумму до 20 000 рублей в зависимости от региона. Эти затраты гарантируют вам успешный исход подачи уведомления.

Источник